越南住宅：傳統住屋、現代設計與房市指南

「越南住宅」這個詞可指很多不同事物：北部的家族庭院宅、第聶城（胡志明市）的狹長樓房、湄公河三角洲的河畔住屋，甚至是新市區的現代公寓。 對國際讀者而言，它也關聯到「在越南買房要多少錢」、「在哪裡租屋」以及這些住家內部日常生活為何感覺等問題。理解越南住宅需要同時考量文化、氣候、建築與房市。這份指南介紹主要房屋類型、說明設計概念，並概述價格、購買與租賃的重點，適合旅客、學生與計劃長期停留的人參考。

越南住宅概念導論

越南奇觀 - 時間流動不同的地方 - 越南最驚人的景點 - 4K

為何「越南住宅」對文化、生活與投資重要

當人們談到「越南住宅」時，通常不只是指牆與屋頂。越南住房反映了家庭結構、鄰里關係、宗教習俗與與自然互動的態度。例如帶中央庭院的傳統木屋，既是居住場所，也是供奉祖先、接待親友與慶祝節日的空間。即便在小型城市公寓中，你也常見到家庭祭壇、陽台植物以及為多代同堂設計出的私密性巧思。

問答: 越南文化入門（越南小費、飲酒文化、為何家裡不穿鞋）

快速的都市化帶來新的高層公寓、郊區別墅與密集的連排樓房（tube houses），如在河內與胡志明市等地。 與此同時，農村地區仍有簡單的磚造、竹屋或高腳屋，延續較早的建築傳統。對投資者與長期居民而言，選擇越南住宅往往與長期財務規劃緊密連結，因為土地與房產在成長中的經濟體中可能是重要的價值儲存手段。

不同讀者對這些住宅有不同興趣。旅客可能想在沙壩體驗民宿、在會安住在保存良好的古宅，或在峴港租住現代服務型公寓以了解當地生活。 學生與遠端工作者通常注重在交通便利的都市區租屋或公寓，網路品質、安全性與噪音程度與價格同樣重要。外國買家則會比較主要城市與新興省城的越南住宅出售案，評估長期前景、法律條件與生活品質。

住房選擇也反映了越南經濟與全球整合的廣泛轉變。在大城市，國際風格的公寓與傳統市場、老式樓房共存。新案強調綠色設計、智慧家居技術與社區設施，而老舊區域仍依賴小型商店與非正式共享空間。理解這些對比有助於讀者看懂街景與房源資訊，並在決定居住地點與方式時做出更好的選擇。

今日越南住宅的主要類型概覽

全國各地反覆出現幾種主要的越南住宅類別，雖然各地差異存在。傳統木屋，包括庭院房、高腳屋與榮（Ruong）屋，仍見於村落與文化古鎮。大城市中最常見的住屋形式是都市「管狀屋」（tube house）：面寬狹窄、縱深很深、常為數層樓、兩側與鄰居相連。另有從簡單走樓梯公寓到現代高層塔樓的各式公寓建築，還有在新規劃區的郊區或別墅式住宅。

越南的房屋

地理與氣候強烈影響各地主導的房屋型式。北部冬季較冷、夏季炎熱潮濕，房屋常採厚磚牆、瓦頂與封閉庭院來緩衝溫差。中部沿海為颱風多發區，榮屋與其他傳統形式採用強固木架、抬高地板與耐風的大屋頂。南方低地與湄公河三角洲則受洪水與河網影響，三間房與高腳屋多朝向水面，設有高地板、寬闊的走廊與易於雨後乾燥的輕材質。

現代越南住宅為這幅圖景增添層次。舊城或市中心的傳統建築，如殖民地風格別墅與商人宅，與以磚、竹與波紋鐵皮建造的簡易農舍相鄰。同時，新興智慧或綠能住宅嘗試大面玻璃開口、種植立面、屋頂花園與節能系統。對外國買家或租客來說，最熟悉的選項可能是管狀屋、標準公寓、服務型公寓與規劃社區內的別墅，而傳統木屋則多透過旅遊或保存計畫來體驗。

「越南住宅」在今日的意涵

傳統越南鄉村住宅快速導覽

傳統房屋、現代住宅與文化遺產建築

今日的「越南住宅」既可指深具傳統特色的越南房屋設計，也可指極為當代的住宅建築。一方面，這個詞會喚起遮蔭庭院、紅色粘土瓦、雕花木梁與擺滿香爐的家壇等畫面；另一方面，它也能描述混凝土高樓、以大片玻璃牆為特徵的極簡別墅，或配備現代電器的緊湊城市公寓。對許多家庭而言，日常生活發生在這些世界的混合中：一棟混凝土管狀屋內置有小型內庭或花園，擺放現代家具與傳家祭壇或木櫃。

會安的陳記舊宅是什麼 - 探索東南亞

越南的傳統住屋主要有幾種形式。北方低地的庭院宅通常採U形或三合院佈局，主廳與兩側建築圍繞一個開放庭院。屋頂覆以曲形瓦，厚磚或泥牆保持室內涼爽。中部的榮屋（Ruong）為精緻木構房，屋頂陡斜、梁柱雕刻細緻，牆板可開合以利通風。南部與湄公河三角洲的三間房與高腳屋面向河流，前有寬闊走廊、抬高地板以應對潮濕與洪水。這些民居類型強調氣候舒適、家庭生活與祖先祭祀，而非宏偉規模。

相比之下，現代越南住宅多以鋼筋混凝土與鋼構建，內填磚牆，屋頂以瓦或金屬材料覆蓋。許多為三到六層以上的管狀屋，將多代同堂、出租套房或小商店堆疊在一小塊地上。另有多戶住宅樓共用樓梯、電梯與公共設施。新郊區的當代別墅可能具備車庫、私人花園與陽台，同時仍保留如戶外烹飪區、神龕與供大家庭聚會的空間等本地習慣。

雖然民居與紀念或公用建築有連結，但將二者區分是有用的。廟宇、會館、歌劇院與政府建築尺度較大、佈局較正式，但常借用傳統房屋的屋頂形式、庭院與裝飾圖案。值得參觀的遺產民宅包括會安的Tan Ky Old House（陳記老屋），這座保存良好的商人宅混合越南、中國與日本特徵；以及順化與其他古城的老家族宅。像河內歌劇院（Hanoi Opera House Vietnam）等標誌性公共建築受法式影響，其形式與裝飾與典型民居不同，但仍位於充滿傳統越南住宅的市區中。這些層次共同構成理解今日「越南住宅」的建築脈絡。

為何許多人會搜尋「Vietnam House」餐廳與咖啡館

線上搜尋「Vietnam house」時，很多結果其實不是指建築或居住，而是海外以此為名的餐廳、咖啡館或飲食場所。這類店家常試圖營造越南家庭生活的氛圍，結合傳統料理與竹製家具、燈籠、籐編燈罩以及顯示老街或河畔村落的牆面裝飾等室內元素。

博物館介紹 (越南傳統住宅空間)

對未曾造訪越南的人來說，「Vietnam House」餐廳或越南咖啡館可能是初次接觸越南住家氛圍的途徑。

當搜尋結果提到菜單、訂位或海外特定城市位置時，通常指的是餐飲品牌，而非房屋類型。 相對地，描述管狀屋、高腳屋或房價的文章才是關於越南住宅與房地產。理解兩者差異有助於篩選資訊，聚焦你所需的內容──無論是建築靈感、文化背景，或是購租房屋的實務指南。

傳統越南房屋類型與理念

[Story] - 越南北部的傳統民居

北、中、南的房屋型態

傳統越南房屋在北部、中部沿海與南部之間差異很大，因為各地的氣候、歷史與文化影響不同。北部冬季較冷且潮濕、夏季炎熱潮濕，房屋需同時保護居民免於寒、熱。中部沿海颱風與暴風雨頻繁，需堅固的建築架構與屋頂。南方平原與湄公河三角洲全年溫暖且降雨集中，常有洪氾，因此房屋需兼顧涼爽與乾燥，並習慣與水共處。

越南 Ha Giang Dzao 民族傳統土屋建造

在北越，特別是紅河三角洲，常見的傳統形式是庭院宅。通常主廳朝南或東南，兩側有一或兩個翼房，形成U形或三合院佈局，圍繞內院。屋頂鋪著瓦片並微微上翹，牆體以磚或土建成。厚牆、低簷與遮蔭走廊幫助調節溫度。主廳通常擺放家族祭壇並用於儀式，兩側房間則做臥室與儲藏。許多農村家庭亦在庭院周圍設置小型外屋以供烹飪、畜牧或工具存放，並搭配池塘與園圃。

中部的榮屋（Ruong）在像是順化與廣南等省份很常見。榮屋使用堅固的木構架，柱梁以精巧榫接而非金屬釘子連接，常用當地硬木。屋頂陡斜並覆重瓦以抵抗強風，地板可能抬高以減少暴雨或季節性洪水造成的濕害。內部空間由木質板牆界定，板牆可活動或打開，形成靈活的房間配置。梁柱上的雕刻常展現與繁榮、長壽與護佑相關的符號。

南越與湄公河三角洲的傳統三間房（通常稱為「ba gian」）與高腳屋則回應更潮濕溫暖的環境。三間房通常有中央廳堂、兩側房間，以及面向花園或河流的長走廊。它們常坐落在抬高的台基或低樁上以避免洪水。河岸或沿海地區的高腳屋建在較高的木或混凝土樁上，讓水在潮汐或洪水期間流經底下。這些房屋往往使用輕質材料如竹材、木材與茅草，強調通風、遮蔭並直接通達船隻與水道。整體而言，區域性房屋類型顯示出傳統越南住屋如何受地形、氣候與當地生活方式所塑造。

材料與對氣候的回應性建造

傳統越南建築師傅依賴在地可得、經濟且適合熱帶季風氣候的材料。常見材料包括木材、竹子、磚、茅草與瓦。像是菠蘿蜜、鐵木或柚木等硬木常用於主要柱樑，因其堅固耐用。快速生長的竹子則廣泛用於次要構件、地板、牆體與屋架。磚與夯土用於牆基，而棕櫚或草類的茅草則覆蓋於簡易屋頂上。燒製的粘土瓦用於較永久的屋頂，有助於快速排雨。

越南 Ha Giang Dzao 民族傳統土屋建造

這些材料選擇支撐了在沒有現代冷氣的情況下對氣候友善的建造法。開放式走廊、深簷與遮蔭庭院減少陽光直接照射牆面與窗戶，保持室內清涼。高挑天花板與屋脊通風口讓熱空氣上升離開生活區，而板縫、編織竹板與內庭有助於促進對流通風。在易淹區，抬高地板或高腳結構可將主要生活空間置於水面之上，保護家當與寢具免受雨季淹水。許多被稱為被動設計的策略現今也被視為永續、低能耗建築的範例。

如今，越南的建築師與屋主正以現代材料與工法重新詮釋這些傳統解方。混凝土板可能取代木地板，但會搭配開放樓梯井與採光井以維持通風。設計上可能以隔熱金屬屋頂取代茅草，並以寬簷控制熱與雨。透空磚（有時稱為「通風磚」）提供遮蔽與隱私，同時允許微風穿透，呼應早期竹編或格柵的角色。這些方法顯示長久以來對氣候與舒適的認知仍然影響新世代越南住宅設計，將傳統材料與形式與現代永續理念連結起來。

榮屋與越南著名古宅

榮屋是中部最具特色的傳統住屋之一，以優雅的木構、模組化佈局與細膩雕刻聞名。其框架由豎柱與橫梁構成，透過木榫接合而非金屬釘連接。此結構承擔屋頂重量，使牆體可由較輕的板材構成，板材可開啟或拆卸以引入空氣與光線。屋頂通常有多層瓦片與明顯坡度，利於風雨期間迅速排水。

短片 25 越南遺產 Ruong 民居 在 順化

榮屋內部常依柱線分成若干間隔，中央區域通常保留給祖先祭祀與接待賓客。梁與托榫上的雕飾可能以花卉、神獸或書法符號為主，反映屋主的地位與信仰。一些榮屋獨立於園圃中，而另一些則組成小型村落群落。其建造需要專門的木工技術，現今由工匠與保存專案維護與傳承。

越南也有許多著名古宅可供遊客理解昔日富商、商人與官員的生活。會安的Tan Ky Old House（陳記老屋）是著名例子，由商人家族建造，結合越南管狀屋的平面、中國木作與日本影響的結構細節。門面窄、向內延伸並以庭院引入採光，內部有深色拋光木材、雕花屏風以及存放貨物的空間。會安古鎮與順化等地的保存屋同樣展示在地與外來影響的混合。

遊客、學生與專業人士可透過不同方式體驗這些遺產房屋。有些作為博物館，由導覽說明建築特徵與家族史；有些仍為私人住宅，於白天開放特定房間給公眾參觀。在中部省份，部分村落仍保有榮屋群，研究者與建築學生可在生活脈絡中觀察傳統榫接與空間配置。對任何有興趣了解越南住宅文化的人來說，實地參觀這些古宅能提供關於空間組織、社會習俗與長期對氣候與環境適應的寶貴洞見。

越南住宅設計中的風水（phong thủy）基礎

風水（越南語稱為 phong thủy）在許多家庭選擇與佈置住宅時扮演重要角色。風水的基本理念是建築與房間的擺放與朝向應與自然力量和諧，從而促進健康、繁榮與情緒平衡。實務上，這常涉及考慮住宅的朝向、主入口位置，以及祭壇、廚房與床位等重要元素的擺放。

好的風水住宅是什麼樣子 簡單易行的風水建議立刻實施

一項常見偏好是在北部尤以使房屋朝向大致南或東南。此朝向可引入涼爽微風，同時避免來自北方的冬季寒風。許多人也希望避免鄰建物的銳角直接指向自家門口，因被視為會向房屋帶來不利氣場。在室內，祭壇通常靠實牆放置於尊敬且可見的位置，但不會直接對著浴室或雜亂區域。廚房的位置通常選擇有助於家運且減少烟熱在房內蔓延的位置。

風水概念通常會與實際需求取得平衡，無論在傳統或現代越南住宅中皆是如此。例如一家人可能請風水師挑選祭壇位置，但仍優先考量安全性、採光與年長者的出入便利。在狹窄的管狀屋或公寓中，無法完全滿足所有理想條件時，人們會以屏風、植栽或家具擺放來調整空間流動。一些新建案的開發商亦會在街廓規劃與建築朝向上考量一般風水原則，但仍遵循技術性規劃標準與法規。

需記得的是，風水習俗在家庭、地區與世代間存在差異，並非人人以同一方式嚴格遵守。有些人會重視生辰八字與方位系統，而另一些人則把風水視為促進良好設計的文化傳統，例如強調通風、自然採光與有序的格局。對國際讀者而言，將風水視為塑造越南住宅設計的多種觀點之一，並與氣候、預算與建築法規並列，是比較有助理解的方式。

當代越南住宅設計與室內

河內折疊之家 - 城市密度中的綠色極簡避所

現代越南家庭中的鄉土原則

越南當代建築師常以鄉土（在地傳統）原則為基礎設計新住宅。他們不是完全複製舊有形式，而是以混凝土與玻璃重新詮釋庭院、走廊與遮蔭裝置等元素。這種做法有助於打造舒適且節能的居所，同時仍與越南文化與景觀連結。例如，新興都市住宅可能在狹長地塊中設置小型內花園或雙層高度中庭，像庭院一樣引入光線與空氣到中間深處。

安之家 傳統與現代建築在越南相遇

對流通風是許多新越南住宅計畫的關鍵原則。透過在房間對側或圍繞垂直通風井佈置窗戶與門，建築師讓微風吹過室內，降低對機械冷卻的依賴。通往陽台或露台的大型推拉門使室內外空間靈活變換，涼爽季節可打開，暴雨時可關閉。遮蔽元素如遮陽板、透空磚屏或陽台密植可在阻擋直射日光的同時仍讓散射光進入。

這些鄉土啟發的策略帶來明顯效益。更好的自然通風與遮蔭能降低能源使用與電費。庭院與植栽空間提供對繁忙街道的隱私，同時給住民平靜的綠色視野。分層立面與百葉或條柵減少噪音與灰塵，改善健康與舒適度。許多住宅也以當地材料與工藝為元素，如手工瓦、傳統磚或竹材細節，以現代方式尊重工匠與當代生活方式。

此類當代越南住宅的例子包含在階梯周圍繞幾座小花園的都市住宅，或以寬簷與開放底層為靈感的郊區別墅。雖然每個案子不同，但共同主題是傳統與創新的慎重平衡，以鄉土原則為依歸不是為了懷舊，而是為了在當今城市與城鎮創造實用且宜居的空間。

管狀屋與窄城市地塊的解決方案

管狀屋是城市中最具識別性的越南住宅類型之一。特徵為非常狹窄的面寬，有時僅三到五公尺寬，且縱深可達二十公尺或更長。此形態源於過去的土地稅與分割模式，面對街道的寬度有限且稅務通常以面寬計算。隨著城市密度增加，家庭會加蓋樓層，將單層房屋改建為高聳的多層住宅。

河內 越南 獨特形狀的筒子樓住宅 | Show Me Where You Live 合輯

管狀屋帶來幾項設計挑戰。由於面寬窄且通常兩側與鄰屋相連，自然光與新鮮空氣通常只能從前後引入。前面朝向街道，生活與臥室常受到車流噪音與污染影響。若不創造額外開口，長廊或陰暗室內空間常見，樓梯若未妥善規劃則會顯得擁擠。儘管困難，管狀屋十分普遍，容納了數百萬人，包括家庭、學生與租房的遠端工作者。

建築師與建造者採用多種解法改善管狀屋居住條件。內庭或採光井在平面上切出空間，將日光與通風引入建築深處。樓梯上方的天窗或中心空腔有助於將光線分散到下層。錯層安排（即樓層錯開而非平面）減少狹窄感並在空間間建立視覺連結。許多管狀屋也設有屋頂露台或空中花園，作為戶外客廳、曬衣區與種植處所。

與傳統散佈於較寬地塊的單層房屋相比，高層管狀屋改變了家庭對於空間的體驗。垂直動線成為日常生活的重要部分，住民一天須爬樓多次。底層空間常混合商業與居住用途，例如一樓為商店、咖啡或辦公，而上層為臥室。對學生與數位遊牧者來說，在管狀屋租房通常價位可負擔且地點中心，但需注意通風、噪音與共用廚浴的管控。良好設計的管狀屋顯示，即使在窄小地塊上，創意規劃仍能打造回應都市現實的舒適住宅。

綠色與永續的越南住宅範例

隨著能源成本上升與對氣候變遷的意識提高，綠色與永續特色在新越南住宅越來越普遍。許多設計師致力於透過植栽、遮蔭與自然氣流來降低對冷氣與人造照明的依賴。一個簡單例子是一棟陽台滿植盆栽或爬藤的房子，植栽可以為立面降溫並過濾灰塵。另一例為雙層立面系統，外層以透空磚或格柵遮蔽，後方窗戶得以減溫。

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在一些創新住宅中，整面立面被種滿植栽，形成垂直花園，改善隔熱並提供街道隱私。庭院與屋頂開口定位於可引入主導風向的位置，同時避免烈日與暴雨。高處通風口與可開窗讓夜間熱空氣排出，幫助在不使用機械系統下冷卻室內。這些策略建立在傳統對走廊、屋簷與對流通風的認知上，同時結合新形式與材料。

永續越南住宅也會嘗試資源管理。集雨系統可供灌溉與部分家用，減輕市政供水負擔。回收材料如再利用木材、舊磚或升級使用的金屬元件可降低建材的環境衝擊。在預算較高的案子中，屋頂太陽能板在陽光充足的南部地區能發電，抵消部分家庭用電需求。

這些特色常提高初期建築成本，因為需要周延設計、更高品質材料或額外設備。然而它們能在長期降低營運開銷、減少電水費，並在停電或熱浪期間提升舒適與韌性。對屋主與設計師而言，將傳統的被動冷卻策略與現代綠能技術結合，正塑造新一代回應在地氣候與全球永續目標的越南住宅。

室內風格、湄公河三角洲影響與手工藝

越南住宅的室內設計呈現多元風格，從極簡到豐富的傳統都有。在許多新都市住家，特別是公寓與聯排別墅，白牆、拋光混凝土或淺色木地板與簡約內建家具很受歡迎。這種風格適合緊湊空間，使房間看起來更大更亮。同時，許多家庭仍偏好溫暖的木質內裝、雕花家具、展示瓷器與家族照片的櫃子，以及受歷史建築啟發的裝飾圖案。

學越南語：湄公河三角洲的房屋與花園

湄公河三角洲與南方文化影響了室內佈局與家具選擇，強調放鬆與開放式生活。房屋常有大面積的客餐廳，直接連接走廊或露台，讓家人能在室內外之間自由流動。吊床在南方住宅常見，會懸掛於客廳或門廊，供炎熱午後休憩之用。河畔住屋的窗戶與座位區常朝向水面，使河流成為家中重要的視覺與社交元素。

越南手工藝在室內裝飾中扮演重要角色。竹製家具如椅子、凳子與床架輕巧耐用。籐編燈罩與編織籃帶來質感並柔化光線。來自工藝村的陶瓷花瓶、碗盤與磁磚為現代空間帶來色彩與傳統圖案。織物，包括少數民族的毯子、抱枕與壁掛，則引入區域身份與工藝性。

對租屋者、學生或短期訪客來說，這些手工藝品是將越南住家文化帶入臨時住所的簡單方法，而不需大幅翻修。一盞竹燈、一個小祭壇架、陶瓷餐具與編織墊的簡單組合即可改造標準公寓或旅館房間。由於這些物品通常可攜帶且不固定於建築上，適合彈性居住情境並便於搬遷攜帶。

法式殖民遺產與現代越南住宅身份

法式殖民建築在許多越南城市留下可見印記，特別是河內、順化與胡志明市。19至20世紀初，法國的都市規劃與建築師引入新型建築、施工方法與裝飾風格。陽台、有百葉窗與高窗的別墅出現於傳統房屋旁，街道兩側種上闊葉樹並形成廣場。許多殖民時期的建築在結合歐式形式時也適應當地氣候，例如採用高天花板與交叉通風。

法國殖民時期的筒子樓在越南首都仍然受歡迎

像河內歌劇院（Hanoi Opera House Vietnam）等地標展示了這一時期的建築雄心。其大尺度與內裝細節與典型民居不同，但它仍座落於洋房與店屋混合的地區。在像順化與大叻的城市中，許多歷史別墅以瓦頂、優雅樓梯與鐵藝裝飾存留至今，有些改為辦公室、飯店或文化場所。較具創意的建築如大叻的Crazy House則於晚期出現，顯示想像力豐富的造型也能成為觀光焦點，融入越南住房與建築的廣闊景觀中。

當代越南住宅設計常將殖民、傳統與國際現代風格融合，形成獨特身份。一棟當代別墅或許採簡約幾何體量與大面玻璃門，但仍使用瓦頂或百葉窗呼應舊有建築。管狀屋的正面有時刻意設置法式風格的陽台，而室內組織則遵循多代同堂與混合商住的本地模式。新建案的公寓大廳或外立面有時也會在色彩或細節上參考殖民美學，同時提供現代化設施。

必須承認殖民歷史牽涉複雜且痛苦的層面。但在建築語境中，許多越南建築師與居民已改造並調整殖民時期的形式以符合在地需求與品味。結果是一個多層次的城市肌理：傳統木屋、殖民別墅、社會主義時期的住宅區塊與當代高樓並存。這種混合塑造了越南城市的視覺特徵，也促成21世紀越南住宅不斷演變的身份認同。

越南房價、購買與租賃

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越南房市概況

過去幾十年來，越南房市受快速都市化、強勁經濟成長與人口變動所影響。隨著更多人口為工作與教育從鄉村移居城市，對主要都市公寓與房屋的需求上升。新高層公寓案與規劃的郊區區域在河內與胡志明市周邊擴展，而像峴港、海防、芽莊與芹苴等省級城市正崛起為需求成長的次級市場。

河內 | 房地產市場的下一大趨勢是什麼?

市場大致可分為幾個區段。大城市的主要市場集中於新公寓、服務型住宅與由國內外開發商打造的聯排別墅。次級城市提供小型公寓案、個別房屋與地皮，價格通常較低但基礎建設品質不一。農村與省域地區多依賴在家族土地上自建房屋，正式房地產開發較少且價格顯著偏低。於同一城市內，不同行政區、既有居住區與新開發邊緣區的價格差異也大。

影響越南房價的因素包括位置、土地使用規範、基礎建設與周邊配套。靠近優良學校、大型辦公區、現代購物中心與可靠大眾運輸的房屋與公寓通常價格較高。具有清楚法律地位、完成基礎設施且開發商信譽良好的專案也比土地證不明或道路與水電未完備的物件更具價值。在某些地區，外資興趣與投資也推升了價格，尤其在熱門都市行政區與海濱城市。

由於政策調整、信貸可得性與經濟走向會快速改變市場條件，任何價格資訊都應視為近似且時效性高。即便同一行政區內，兩條街的價格也可能大不相同，取決於街道寬度、可許可建高與社區聲望。考慮購買或租賃者應查閱當地最新房源並諮詢熟悉情況的在地專業人士或聯絡人，以掌握特定時間與地點的真實情況。

河內與胡志明市的典型房屋與公寓價格

許多詢問「在越南買房要多少錢」的人特別關注河內與胡志明市，因為大多數外籍人士與許多國內遷徙人口在此工作與生活。 在這些主要城市，中階案的公寓價格若換算成美元，通常位於每平方米數千到中等數千美元的範圍，而高端或豪華案則更高。含土地的有地房屋（如管狀屋與聯排別墅）總價常顯著較高，因為買家支付土地與建物的價值，且市中心土地有限。

越南公寓價格大幅上漲

價格不僅在兩城間有所不同，也視中心區與外圍行政區而異。通常胡志明市在某些中心與東部行政區的公寓價格歷來略高，因投資者興趣強與開發迅速；河內則在市中心內部行政區與西側新城區有強勁需求。兩城的郊區行政區門檻較低，但通勤時間更長且公共運輸與服務較不完整。

專案品質、法律地位以及附近的交通或學校都會影響某一物件在上述區間的位置。有完整法律文件、可靠維護與良好社區設施的公寓單位往往比管理差或不確定專案更能保值。對於有地房屋，街道出入口寬度、停車可行性與商業使用的分區規定會大幅影響價格。由於實際數字會隨市場變化，潛在買家與租客應將這些模式視為一般指引，並透過當地房源與專業意見確認最新數據。

也須記得次級城市與省城的價格通常遠低於河內與胡志明市。對能遠端工作或偏好較寧靜生活的人而言，像峴港或芽莊的城市或許能以相同預算獲得更大居住空間，但這些地區的就業市場與社群結構不同。評估總體生活成本而非僅看房屋購買或租金可提供更清楚的選擇依據。

外國人能在越南買房嗎？規定與限制

外國人可在越南購買特定類型的住宅，但相關規定與越南公民不同。法律架構允許外國個人與組織在經核准的商業住宅專案中購買公寓與部份有地房屋。然而，外國買家通常不以所有權方式擁有土地，而是取得一種定期的使用權或租賃權，期限依規定而定。

外國人在越南購買第一處房產 - 法律與程序要點 2024

系統的一項關鍵特徵為所有權期限，對個別外國人常見為最多50年，在某些條件下並依現行法規可能延長。也有配額限制，限制特定建築或區域內外國人可擁有的單位數量。例如，每棟公寓建築中外國人所有比例常上限約為30%，而每一類似「坊級」行政區中的有地房（如別墅或聯排住宅）數量亦有固定配額。這些規則旨在平衡外國參與與當地住房需求。

此外，外國人不得購買被劃為國防或安全敏感的地區。一些沿海或邊境地區，以及鄰近軍事設施的區域，可能有特殊限制。欲對外國人開放銷售的專案需經主管機關核准，並非所有開發案自動可售予外國人。因此當外國買家看到以英文刊登的越南房屋出售資訊時，務必確認該專案或物件是否依法對外國人開放。

由於法規會隨時間調整且地方間解釋可能不同，任何認真考慮在越南購屋的人都應諮詢熟悉最新規定的在地律師或持牌房仲。他們可用簡明語言說明允許的所有權結構、協助驗證物件是否屬核准對外銷售的專案，並確保合約反映正確的法律條款。對不通越南語且不熟悉當地法律術語與程序的外國買家而言，專業協助尤其重要。

越南待售房屋：買家應注意的事

在越南購屋涉及數個與其他國家類似的步驟，但也有在地特殊性。無論是國內或外國買家，都應系統性地處理流程以管控風險並避免誤解。除了價格談判外，最重要的任務是查核法律文件、了解物件狀態，並安排安全的付款與權利移轉。

如何在越南購買房地產

典型的購買流程可分為下列步驟：

1. 物件搜尋與篩選：找出符合生活型態與預算的社區，然後篩選具體房屋或公寓。考慮上班或學校通勤、公共運輸、洪水風險與當地服務等因素。
2. 法律與技術盡職調查：檢查關鍵文件，包括土地使用權證與房屋所有權證（若分開），擴建的建築許可，以及任何共有或專案規定。檢驗建築的實際狀況，重點為結構、防水與配套服務。
3. 價格談判與預約協議：當你對物件滿意後，談判價錢與基本條款，例如訂金金額、付款時程與包含項目（例如是否含內建家具或裝置）。這些可記錄在預約或初步協議中。
4. 簽約與付款：簽署正式買賣合約，通常在公證人或授權人面前，並依約付款。對外國人而言，可能需出示護照與簽證文件，並證明該專案對外國人開放。
5. 登記與交屋：在全額支付後，向相關機關完成登記程序，以妥善記錄你的所有權或使用權。安排交屋時移交鑰匙、水電表與管理費等事項，若物件屬公寓或門禁社區則尤為重要。

買家應注意的重要檢查項目包括確認物件無糾紛或既有抵押、土地使用目的是否符合住宅用途，以及若是新案購買時評估開發商的聲譽與履約記錄。對於較舊的房屋，建議詢問是否有規劃道路拓寬或重建計畫可能影響該地。

外國買家可能面臨語言障礙、不熟悉的文件格式以及有限的在地信貸選擇。許多銀行對外國借款人要求更高的擔保或較高的頭期款，抵押與貸款產品也可能與其他國家不同。與可信的口譯、律師或持牌仲介合作能協助橋接資訊差距，確保每個步驟都被理解。雖然專業服務增加交易成本，但在不熟悉的法律與文化環境中，它們是管理風險的有價值工具。

越南房屋租賃與出租要點

對於許多國際學生、遠端工作者與短期居留者而言，在越南租屋通常比購買更實用。租賃市場提供各式選擇，從合租房間到帶家具的服務型公寓乃至整棟別墅。了解主要租屋類型與常見條款有助於選擇符合預算與生活方式的住處。

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主要租屋選項包括：

• 服務型公寓：含家具、清潔與有時候的接待服務，熱門於市中心地區。
• 標準公寓：無家具或部分家具的住宅單位，租戶自行安排水電網路與服務。
• 合租房：在較大的越南住宅內分租房間（常為管狀屋），共用廚房與衛浴，學生與年輕工作者常見。
• 整棟房屋或別墅：整棟出租給單一承租人或家庭，有時位於門禁社區或郊區。
• 短期出租：以週或月為單位的房間、套房或整棟房屋，常透過線上平台預訂。

租金依城市、行政區與物件類型差異甚大。在河內與胡志明市等大城市，外圍區的一間基礎房間或小套房可能相對平價，但位於中心或受外籍人士歡迎區域的服務型公寓或別墅租金可能高出數倍。小城與省會城市的公寓與房屋平均租金通常顯著較低。比較選項時，記得把電、瓦斯、水、網路與管理費等通常未包含在基礎租金內的費用算入總成本。

租期通常訂為6或12個月，並可延長。房東常要求押金，多為一至兩個月租金，若無損害並遵守通知規定則可退還。即使是房間出租，也應有書面協議，載明租金、押金、租期、付款方式，以及維修與公用費用責任。國際租客可直接與房東交易或透過仲介協助翻譯與談判。

學生與數位遊牧者應注意網路速度、噪音與租期彈性。搬遷家庭則會更重視學校、遊樂場與醫療機構的鄰近性。無論情況如何，親訪物件、詢問鄰居對該區的看法、以及在夜間與雨天查看出入情況都是實用步驟。保持條款明確並釐清租約各項條文能避免日後誤會，特別是租約為雙語或雙方法律背景不同時。

智慧與綠色的越南住宅趨勢

越南樹之家: 一個將城市生活與自然重新連結的可持續綠色綠洲

智慧家庭技術在越南的採用

智慧家庭技術正逐漸成為越南住宅的一部分，尤其在新型都市公寓與較高價的住宅中。許多開發案提供可選套件，讓住戶透過手機應用或語音指令控制照明、冷氣與安全系統。常見功能包括智慧門鎖、視訊門鈴、動態感應器與可程式化的照明場景，並能遠端調整。

越南胡志明市智慧出租公寓導覽

在新建公寓案中，智慧系統常預先安裝於客廳與主臥，住戶可後續再自行增加設備。在有地房與別墅中，屋主可能選擇整合門禁控制、庭園照明與監控攝影機的客製化系統。這些技術能提高舒適度，住戶可在返家前遠端冷卻或開燈，並以即時通知與遠端監控提升安全性。

然而，智慧住宅在越南的普及也面臨挑戰。網路穩定度與涵蓋率在不同社區與供應商間差異較大，部分系統高度依賴穩定連線。隱私與資料安全的疑慮也在增加，尤其當設備連結到外部伺服器時。此外，價格敏感度也存在：多數買家與租客仍優先考量地點與基本裝修，而將智慧功能視為可選升級而非標配。

儘管如此，隨著設備成本下降與整合更容易，對智慧越南住宅的興趣可能逐步增加。能在既有管狀屋與公寓中不需大幅配線即可安裝的模組化簡易解決方案特別受歡迎。對外籍住民而言，與全球平台相容且介面多語的系統亦可能成為選擇關鍵。隨著時間推移，結合智慧控制與被動氣候設計可能在提升越南住宅效能與舒適度上扮演重要角色。

建築成本與其對新住宅的影響

規劃建造新越南住宅時，須區分土地成本與建築成本。在許多都市地區，土地常佔總投資的大宗，尤其在市中心街道上具有商業潛力的地段。在郊區與鄉村地區，土地可能相對便宜，預算重點反而落在建材、人工與設計上。

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建築成本受多項因素影響，包括房屋大小、樓層數、結構系統與室內裝修等級。以混凝土與磚牆、簡單裝修且少客製細節的基本房屋每平方公尺成本通常低於複雜造型、使用高品質進口材料或大量玻璃立面的設計。越南的人工成本仍低於許多已開發國家，但正逐漸上升，且精緻木作、石材或金屬訂製作業會增加預算。

加入永續特色會影響前期與長期成本。例如，設計深簷、促進對流通風與良好朝向可能不會顯著提高建築成本，卻能減少能源費用。安裝太陽能板、採用高效能玻璃或隔熱材料會提高初期支出，但可透過降低電力使用來回收成本。集雨系統、中水回用與綠屋頂也需要更精細的規劃與施工品質，但能提升韌性與環境效能。

智慧家居技術、精品家電與高端裝修（如進口磁磚或訂製內建家具）會進一步提高建築成本。對外國投資者與長期居民而言，除了標示的建築預算外，也應考量維護、能源消耗與未來升級可能的成本。與了解在地條件與現代建築期待的建築師、工程師與承包商合作，有助在新越南住宅中平衡成本、耐用與舒適度。

常見問題

越南的主要傳統房屋類型有哪些？

越南的主要傳統房屋類型包括北部的庭院宅、中部的榮屋（Ruong）與南部的三間房（ba gian）。山區的少數民族也有適應地形與洪水的高腳屋。每種型態反映在地的氣候、材料與文化傳統。許多現代越南住宅以新材料重新詮釋這些形式。

典型的房屋在越南要多少錢？

在河內或胡志明市等大城市，典型公寓價格常落在約每平方公尺2,500至3,500美元左右，豪華案會更高。市區的小型有地房總價往往依地點與地段大小輕易超過20萬至30萬美元。次級城市與省域的價格通常低得多。由於市場會變動，務必查詢當地最新房源資訊。

外國人能在越南買房並擁有產權嗎？

外國人可在經核准的商業住宅專案中購買公寓與部份有地房屋，但有明確配額限制。外國人在每棟公寓建築中的擁有比例通常上限約30%，在每一坊級等行政區的有地房亦有固定上限（約250棟左右）。所有權通常以50年租賃形式授予，並可能依法規延長。外國人不得在被劃為國防或安全敏感的地區購買。

越南管狀屋建築有何特殊性？

越南管狀屋面寬非常狹窄且縱深很深，這種型態源自歷史上的土地稅規則與密集的都市肌理。建築師會透過內庭、天井、天窗與綠化等方式解決採光與通風問題。現代管狀屋常堆疊多層樓並以錯層方式最大化空間。這種類型是許多城市中最常見的都市越南住宅形式。

傳統越南房屋常用哪些材料？

傳統越南房屋通常使用在地材料，如木材、竹子、磚與棕櫚或草的茅草。在鄉村地區，編織竹牆與茅草屋頂形成柔性且透氣的構造，適應熱帶風暴。在較永久的房屋中，常用菠蘿蜜木或鐵木作為柱樑，屋頂覆以粘土瓦。這些材料有助於住宅保持涼爽、經濟且環境友善。

與公寓相比，在越南租房屋是否昂貴？

整棟房屋的租金通常比同區域的公寓昂貴，因為房屋提供更多空間與用地。在大城市，基礎公寓每月可能只要數百美元，而舒適的房屋租金則可能從數百到上千美元不等，視大小與地點而定。在較小城市與城鎮，公寓與房屋租金皆顯著較低。合租房屋可分攤個人租金成本。

風水如何影響越南住宅的設計與格局？

風水（phong thủy）影響房屋朝向、房間配置與室內擺設，以配合有利方向與自然力量。許多住宅偏好朝南以迎涼風並避免北方寒流。祭壇、出入口、廚房與臥室常依生辰方位系統來定位。若能妥善運用，風水原則也有助於獲得良好採光、通風與心理舒適。

有哪些著名的越南歷史房屋範例？

越南著名的歷史房屋包括會安的Tan Ky Old House（陳記老屋）、廣南的洛堰村（Loc Yen）榮屋，以及永隆的Cai Cuong Ancient House等。這些房屋展示精緻木構、雕刻細節，以及越中法等多元影響。會安的許多古宅至今仍有家庭居住，同時兼具博物館功能。參觀這些建築能深入理解傳統越南住宅文化。

結論與後續步驟

關於越南住宅設計與居住的重點整理

越南住宅從傳統的庭院屋、榮屋與高腳屋，延伸到狹長的都市管狀屋、公寓與現代別墅，各類型皆受氣候、文化與都市成長模式影響。共通主題包括重視自然通風、遮蔭與靈活空間，以支援多代同堂與社交生活。當代設計越來越多地結合鄉土原則、殖民遺產與全球現代主義，形成既在地又國際化的越南住宅身份。

理解在地房屋類型與設計原則有助於旅客、學生、租屋者與潛在買家選擇符合需求的地區與住宅形式。對氣候友善設計、風水偏好，以及區域材料與格局差異的了解，也能深化對越南日常生活的欣賞。展望未來，綠色設計、智慧家居技術與不斷演變的市場規範將持續塑造越南住宅的建造、居住與價值，無論對本地居民或國際讀者皆然。

買家、租客與學習者的實務後續步驟

對有興趣入住越南住宅的讀者，可利用本指南資訊縮小偏好地區、房屋類型與預算範圍。將管狀屋、公寓與郊區住宅的特性與個人優先事項（如通勤時間、噪音容忍度與綠地取得）進行比較，是實用的起點。考慮購買者應特別注意法律查核，包括確認專案對外國人是否可售，並預期法規與價格會隨時間演變。

對租屋與短期居住者而言，實地拜訪數個社區、與當地住戶交談並詳細審閱租約條款可獲得較舒適且可預測的居住經驗。學生、建築師與好奇的旅客可同時探索知名遺產房屋與當代實驗性建案，以深化對越南住宅文化的理解。即便具體數字與規範會變動，注重對氣候友善的設計、清晰文件與尊重在地習俗，仍是與任何越南住宅互動時的寶貴原則。